Руководство по покупке недвижимости в Португалии

Португалия занимает западную часть Иберийского полуострова и является членом Европейского союза, будучи одной из его 27 стран. Она также является частью наций Еврозоны.

Разнообразные территории страны включают в себя:

• материк;
• архипелаги Мадейра и Азорские острова в Атлантическом океане.

Португалия поделена на 18 округов на материке и два автономных региона, Мадейра и Азорские острова, каждый со своим собственным уникальным характером и автономией.

С населением более 10 миллионов человек на 2024 год, богатое культурное наследие и разнообразные ландшафты Португалии делают ее увлекательным местом для инвесторов и тех, кто ищет новые горизонты.

Распределение населения по регионам Португалии (шкала 1-100)

Почему инвестировать в Португалию?

Страна гордится более чем 1 793 километрами побережья (1 114 миль) и наслаждается щедрой порцией солнечного света в течение всего года, особенно в регионах, таких как Алгарве, который известен своими более чем 300 солнечными днями в году.

Как четвертая по популярности страна в Европе, Португалия пережила бурный рост туризма в 2023 году, отметив его лучшим годом для туризма в истории страны. Нацию посетило более 30 миллионов туристов, что принесло около €25 миллиардов ($26,8 млрд) дохода от туризма (источник: Governo de Portugal).

Туризм играет важную роль в португальской экономике, внося 8,1% в ВВП и имея значительное влияние на строительную индустрию.

Ожидается, что рынок недвижимости Португалии останется стабильным на протяжении 2024 года, с сохранением высокого спроса в популярных регионах, таких как Лиссабон, Порто и Алгарве, а также с возрастающим интересом к более тихим, природным местам, таким как Алентежу.

Несмотря на некоторые глобальные экономические неопределенности, рынок Португалии поддерживается стабильной политической и экономической средой, которая продолжает привлекать как отечественных, так и иностранных инвесторов.

Предложение новых домов остается ограниченным, что в сочетании с постоянным спросом, особенно в желаемых местах, вероятно, сохранит стабильность цен на недвижимость (источник: Roca Estate).

На рынке наблюдается тенденция к недвижимости, которая сочетает в себе эстетическое привлекательность и функциональную ценность, соответствуя глобальным трендам в сторону устойчивости и экологической дружественности.

Средняя стоимость покупки недвижимости в Португалии

На 2024 год рынок недвижимости в Португалии показывает разнообразие цен в своих наиболее востребованных районах и городах, отражая разнообразную привлекательность каждого места как для отечественных, так и для иностранных покупателей.

Хотя эти цифры дают общую картину текущего рынка, цены на недвижимость в Португалии могут существенно варьироваться в зависимости от конкретного местоположения, типа недвижимости и рыночных условий.

Вы легко можете отслеживать последние тенденции и изменения цен на нашей специальной странице:

Да, иностранцы могут относительно легко приобрести недвижимость в Португалии. Процесс довольно прост и практически не отличается от процедуры для португальских граждан.

Иностранные граждане должны получить португальский налоговый номер (Número de Identificação Fiscal, NIF) от португальской налоговой службы. Это требуется для всех финансовых и юридических сделок в Португалии, включая покупку недвижимости.

Живописные пейзажи и богатая культура Португалии предлагают разнообразие регионов для инвестиций и проживания, каждый со своим собственным уникальным очарованием.

Популярные регионы для инвестиций и проживания

• Алгарве: Известный своими потрясающими пляжами, гольф-курортами и солнечным климатом, Алгарве пользуется популярностью среди пенсионеров и отдыхающих.
• Лиссабон: В качестве столицы и крупнейшего города Португалии Лиссабон предлагает живую смесь традиционного очарования и современных удобств, привлекая как молодых специалистов, так и семьи.
• Порту: Известный своей богатой историей, портвином и характерной архитектурой, Порту становится все более популярным благодаря своему культурному разнообразию и крепкому рынку недвижимости.
• Мадейра: Прославленный своими зелеными пейзажами, мягким климатом и активным отдыхом, Мадейра идеально подходит для тех, кто ищет спокойный образ жизни.
• Серебряное побережье: Серебряное побережье простирается от Лиссабона до Порту и предлагает менее оживленную альтернативу Алгарве с его прекрасными пляжами, полем для гольфа и традиционными городами.
• Алентежу: Известный своими холмистыми равнинами и виноградниками, Алентежу идеален для тех, кто ищет убежище в более спокойном, медленном образе жизни.

1. Исследование и планирование

Определите, предназначена ли недвижимость для инвестиций, переезда, отпуска или пенсии. Установите бюджет, который включает в себя затраты на покупку (например, налоги и юридические расходы) и текущие расходы (такие как обслуживание и налоги на недвижимость).

2. Получение португальского налогового идентификационного номера (NIF)

NIF необходим для различных операций в Португалии, включая покупку недвижимости, открытие банковского счета, оформление услуг коммунального хозяйства и подачу налогов.

Если вы не проживаете в Португалии, вы можете уполномочить представителя обработать процесс от вашего имени. Этот представитель должен быть резидентом Португалии и может быть адвокатом или налоговым консультантом.

Вам понадобятся:

• Паспорт или действительное удостоверение личности;
• Доказательство адреса: Это может быть недавний счет за коммунальные услуги или документ, выданный правительством, указывающий ваш адрес резиденции в вашей стране;
• Доверенность: Если вы используете представителя, может потребоваться документ о доверенности.

Для подачи заявки вы или ваш представитель должны посетить местное налоговое управление (Finanças) в Португалии. Некоторые офисы могут требовать записи на прием, которые можно сделать онлайн. Обычно за получение NIF не взимается плата.

NIF обычно выдается немедленно во время вашего визита в налоговое управление или вскоре после этого.

3. Открытие банковского счета в Португалии

Открытие банковского счета в Португалии просто и может быть сделано даже как нерезиденту.

Вам понадобятся:

• Паспорт или действительное удостоверение личности;
• Португальский NIF;
• Доказательство адреса;
• Доказательство занятости или дохода.

4. Начните поиск недвижимости

Исследуйте онлайн-объявления на Properstar, чтобы найти недвижимость на продажу в вашем интересующем вас районе. Вы можете воспользоваться нашими расширенными фильтрами и даже нарисовать предпочтительную область на карте.

Рассмотрите возможность нанять агента по недвижимости, чтобы получить лучшее понимание рынка и помощь в поиске недвижимости, отвечающей вашим критериям и бюджету.

5. Найдите подходящего агента по недвижимости

Подходящий агент по недвижимости может предоставить понимание местного рынка, помочь в поиске объектов, соответствующих вашим критериям, и проникнуть в процесс переговоров.

Вот как обеспечить выбор лучшего специалиста для ваших потребностей:

• Местная экспертиза: Ищите агентов с глубоким пониманием области, которая вас интересует. Они должны быть информированы о местных тенденциях на рынке недвижимости, ценах и уникальных аспектах сообщества.
• Знание языка: Если вы не владеете португальским языком свободно, нахождение агента, который может эффективно общаться на вашем языке, необходимо. Они будут действовать в качестве вашего связующего звена с продавцами, адвокатами и другими сторонами, участвующими в процессе.
• Опыт и квалификации: Проверьте опыт и квалификации агента. Они должны иметь прочный опыт работы с иностранными покупателями и быть зарегистрированными в признанной ассоциации недвижимости в Португалии.

Вы можете воспользоваться функцией поиска агентов Properstar, чтобы найти репутабельных местных агентов по недвижимости. Наша платформа предоставляет доступ к широкой сети профессионалов, проверенных на их компетентность и надежность, что упрощает поиск кого-то, отвечающего вашим конкретным потребностям.

6. Проведение просмотров недвижимости

Посетите потенциальные объекты недвижимости, чтобы оценить их состояние, местоположение и пригодность.

7. Правовые проверки и документальная проверка

Кадастровый реестр (Conservatória do Registo Predial) крайне важен для проверки юридического статуса недвижимости, обеспечивая отсутствие долгов, обременений или арестов, а также убеждаясь, что продавец имеет законное право на продажу. Это можно сделать, запросив certidão permanente в Кадастровом реестре.

Убедитесь, что недвижимость соответствует местным законам о зонировании и градостроительстве. Это особенно важно для новых строек или сельских участков, где могут быть ограничения.

Хотя это не является юридическим требованием, настоятельно рекомендуется провести оценку недвижимости, чтобы проверить физическое состояние объекта. Это может выявить потенциальные проблемы с конструкцией здания, коммунальными услугами или земельным участком.

8. Предложение о покупке

При помощи вашего агента по недвижимости предложите цену за объект. Если она принята, вы переходите к этапу заключения контракта.

9. Подписание предварительного контракта (Contrato-promessa de compra e venda)

Этот предварительный договор между покупателем и продавцом (contrato-promessa de compra e venda) закрепляет покупку и обычно включает в себя залог от покупателя (обычно 10% от стоимости покупки). В нем указываются условия продажи и обязательства обеих сторон по сделке.

Если покупатель отказывается от сделки, он теряет залог. Если продавец отказывается, он должен вернуть двойную сумму залога.

10. Завершение оформления ипотеки (при необходимости)

Оформите условия с вашим банком, если вы финансируете покупку через ипотеку.

11. Подписание договора купли-продажи (Escritura de Compra e Venda)

Последний этап - подписание договора купли-продажи (escritura de compra e venda) перед нотариусом, переходящее право собственности. На этом этапе покупатель должен оплатить оставшуюся стоимость покупки и все связанные с этим налоги и сборы.

Обе стороны должны предъявить документы, удостоверяющие личность, NIF, подтверждение оплаты залога и любые сведения об ипотеке, если применимо.

12. Регистрация собственности

После подписания договора новому владельцу необходимо зарегистрировать собственность в местном Кадастровом реестре. Этот шаг крайне важен для юридической защиты.

13. Оплата связанных налогов и сборов

Покупатели обязаны оплатить налог на передачу собственности (IMT) для объектов вторичного рынка или НДС (IVA) для новых объектов, а также сбор за печать, нотариальные сборы и регистрационные сборы. В зависимости от региона, общая стоимость может составлять от 6% до 8% от стоимости покупки.

Налоги для новых объектов

Налоги для объектов вторичного рынка

Дополнительные расходы

В связи с сложностью процесса рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на португальском законодательстве о недвижимости. Он может обеспечить проведение правовых проверок, вести переговоры и заниматься оформлением документов, обеспечивая защиту ваших прав во время покупки.

Некоторые ценные ресурсы для официальной информации включают:

• Министерство юстиции Португалии: Для информации о процедурах получения NIF для иностранцев.
• Conservatória do Registo Predial (Кадастровый реестр): Для проверки юридического статуса недвижимости.
• Авторитет по налогам Португалии (Autoridade Tributária): Для получения информации о налогах, связанных с операциями с недвижимостью.
• Instituto dos Registos e do Notariado: Предоставляет информацию о процессе регистрации собственности.

14. Передача коммунальных услуг

Передайте коммунальные услуги на ваше имя и организуйте местные сервисы.

Многие португальские банки, такие как Millennium BCP, Banco BPI и Caixa Geral de Depósitos, предлагают ипотечные кредиты иностранцам, хотя условия могут отличаться от тех, которые предлагаются резидентам.

Также процентные ставки по ипотечным кредитам в Португалии колеблются, при этом некоторые банки предоставляют конкурентоспособные ставки для нерезидентов. Например, Caixa Geral de Depósitos рекламирует ставки около 3.95%, в то время как Banco BPI известен тем, что предлагает эффективную ставку 3.25% для своих клиентов. Эти ставки могут изменяться и зависят от различных факторов, включая условия банка и вашу финансовую историю.

Как получить ипотеку

Для подачи заявки вам обычно потребуется действительный паспорт, подтверждение доходов, последние выписки из банка, кредитный отчет из вашей страны проживания, подтверждение вашего основного места жительства и подтверждение внесения залога. Большинство португальских банков принимают документы на английском языке.

Первый шаг заключается в контакте с банками для получения предварительных предложений по ипотеке, которые дают представление о возможных суммах кредита и процентных ставках.

Убедитесь, что вся необходимая документация для объекта недвижимости завершена и актуальна, включая свидетельства о собственности и энергетические сертификаты.

После того как ипотека будет санкционирована, банк обычно берет на себя основную часть юридических и административных процедур.

Особые соображения для нерезидентов

Нерезиденты обычно могут получить ипотеки, покрывающие до 80% цены продажи недвижимости или оценочной стоимости. Это означает, что вам придется заплатить как минимум 20% первоначального взноса, а также применимые налоги и сборы.

Процесс подачи заявки для нерезидентов требует более обширной документации и немного отличается от процесса для резидентов. Кроме того, ипотечные кредиты для нерезидентов часто имеют более высокие процентные ставки, чем для резидентов, из-за повышенного риска, связанного с управлением международными дефолтами.

Навигация по юридическим и бюрократическим аспектам при покупке недвижимости в Португалии может быть сложной, особенно для тех, кто не знаком с местной системой. Правовые требования страны к сделкам с недвижимостью включают в себя различные этапы, включая получение налогового номера, открытие местного банковского счета и понимание сложных налоговых последствий, которые могут различаться в зависимости от вашего статуса проживания.

Еще одна значительная проблема - это вопрос прав собственности и заголовков. Некоторые недвижимые объекты, особенно старые и те, что находятся в сельских районах, могут иметь неясные заголовки или неразрешенные проблемы собственности. Это может привести к длительным юридическим спорам или дополнительным затратам, так как покупатели могут потребовать решения этих проблем после покупки.

Состояние недвижимости также является ключевым фактором. Некоторые объекты могут казаться выгодными, но требуют обширных и дорогостоящих ремонтов для соответствия жилым стандартам или требованиям регулирования. Стоимость ремонта в Португалии может быстро увеличиться, особенно в удаленных районах или исторических объектах, подверженных строгим правилам реновации.

Кроме того, важно понимание рынка. Португальский рынок недвижимости значительно различается в разных регионах. Городские районы, такие как Лиссабон и Порту, испытали значительный рост цен, вызванный иностранными инвестициями и туризмом. В то же время сельские районы могут предложить более низкие цены, но также обладают меньшей ликвидностью, что делает продажу недвижимости впоследствии более сложной.

Для успешного преодоления этих трудностей часто требуется тщательное исследование, профессиональные консультации и четкое понимание долгосрочных целей при покупке недвижимости в Португалии.